Drucksache #125

Prüfkriterien für Anträge in den Erhaltungsgebieten

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Status:NeuStart date:11/26/2012
Priority:Dringend
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Drucksachennummer:

Description

Bezirksamt Pankow von Berlin .2012

An die
Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.:

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.:

Prüfkriterien für Anträge in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Soziale Erhaltungsgebiete) im Bezirk Pankow

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am ………… folgende Beschlüsse gefasst:

I. Der Bezirksamtsbeschluss Nr. VI-0811/2009 vom 2. Juni 2009, (Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 26, 2009, S. 1383) wird aufgehoben.

II. Die Beurteilung von Anträgen auf Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen in den Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB des Bezirks Pankow von Berlin findet zur Konkretisierung der Voraussetzungen des § 172 Abs.4 Satz 1 und Satz 3 Nr. 1 BauGB ab dem Tag nach Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin nach folgenden Prüfkriterien statt:

1. Zu § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB:

a) Der Ausbau von Dachgeschossen, mit Ausnahme von Maisonettelösungen, und die Nutzungsänderung von bestehenden Gewerbeeinheiten in andere Gewerbenutzungen stellen keine Versagungsgründe dar. Die Genehmigungsfähigkeit einer Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnen unterliegt jeweils einer Einzelfallprüfung anhand der unter 2. genannten Kriterien.

b) Nutzungsänderungen von Wohnraum in Gewerbe sind nicht genehmigungsfähig. Die gewerbliche Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken bis zu einem Zeitraum von 28 Tagen (Ferienwohnungen) stellt eine Nutzungsänderung im Sinne des Erhaltungsrechts dar und ist nicht genehmigungsfähig. Ausnahmen sind dann zulässig, wenn die Wohnräume aufgrund ihrer Lage nur eingeschränkt zum längerfristigen Wohnen geeignet sind, z.B. aufgrund unzumutbarer Lärmeinwirkung, unzureichender Belichtung oder Belüftung.

c) Grundrissänderungen und die Zusammenlegung von Wohnungen sind nicht genehmigungsfähig. Ausnahmen sind dann zulässig, wenn der Einbau eines zeitgemäßen Bades in einer einzelnen Wohnung auf Grund der Größe oder der Grundrissgestaltung nicht möglich ist und wenn die Maßnahme zur Sicherung gesunder Wohnverhältnisse erforderlich ist.

2. Zu § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB:

Änderungen baulicher Anlagen, die den zeitgemäßen Ausstattungsstandard durchschnittlicher Wohnungen überschreiten, sind nicht genehmigungsfähig.
Hierzu gehören insbesondere:


- Einbau eines zweiten Bades/Dusche oder WC´s. Ausnahmen sind als Einzelfallregelung in Wohnungen mit vier oder mehr Wohnräumen möglich
- Einbau einer Fußbodenheizung
- Einbau eines Innenkamins
- Schaffung von Balkonen, Loggien, Terrassen und Wintergärten, wenn die Wohnung bereits einen Balkon oder eine Terrasse aufweist
- Schaffung von zur Wohnung gehörigen Stellplatzanlagen
- Wärmedämmmaßnahmen, es sei denn, sie sind zur Erreichung der Ziele der EnEV in der jeweils gültigen Fassung unabdingbar, Gegenstand einer öffentlichen Fördermaßnahme oder aus sonstigen Rechtstatbeständen zwingend durchzuführen. Die Erforderlichkeit von Wärmedämmmaßnahmen ist vom Antragsteller durch Vorlage eines Gutachtens eines Sachverständigen nachzuweisen.

III. Das Stadtentwicklungsamt wird beauftragt, die Beschlüsse zu I. und II. im Amtsblatt für Berlin zu veröffentlichen.

Begründung

Zu I. und II. allgemein:
Die Aktualisierung der Genehmigungskriterien dient einerseits dem Erfordernis, die Zielstellung des Erhaltungsrechts zu präzisieren und trägt andererseits der Anpassung an die Rechtslage sowie der Angemessenheit des Verwaltungshandelns Rechnung.

Bauliche Maßnahmen dürfen vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern, dass er für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist. Entscheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes. Der Genehmigungspflicht unterliegen sowohl vermietete als auch leer stehende Wohnungen unabhängig von der Eigentumsform.

Voraussetzung für die Erteilung einer Genehmigung ist, abhängig von den geplanten Maßnahmen, insbesondere die:

• Einhaltung des allgemein üblichen Standards von Wohnraum im Land Berlin
• Berücksichtigung der Mindestanforderungen an Wohnraum nach der Bauordnung Berlin
• Erhalt des Wohnraumangebots im Erhaltungssatzungsgebiet

Dem Schutzziel „Erhalt des Wohnungsbestandes“ soll insbesondere dadurch verstärkt Rechnung getragen werden, dass eine geplante Reduzierung des Wohnungsangebots im Regelfall nicht genehmigungsfähig ist. Dabei ist zu beachten, dass das Erhaltungsrecht ein städtebauliches Instrument darstellt und nicht dem individuellen Mieterschutz dient.

Zu II. 1.
Die Zusammenlegung von Wohnungen ist grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Der Erhalt der Wohnungsstruktur in ihrer Mischung von unterschiedlichen Wohnungsgrößen und Lagekriterien ist Grundvoraussetzung für den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.
Der Ausbau von Dachgeschossen ist gem. § 172 BauGB eine Änderung einer baulichen Anlage und daher genehmigungspflichtig. Da die Schaffung von neuem Wohnraum jedoch erhaltungsrechtlich nicht relevant ist, wird hierfür die Genehmigung ohne weitere Prüfung erteilt. Dies gilt nicht, wenn eine bestehende Wohnung und eine neue Dachgeschosswohnung zu einer Maisonettewohnung zusammengeführt werden sollen.
Auch für die Änderung einer gewerblichen Nutzung in eine andere gewerbliche Nutzung wird die Genehmigung ohne weitere Prüfung erteilt, da hier keine Verdrängungsgefahr für die bestehende Bevölkerung besteht.

Die Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe wird nur dann nicht versagt, wenn der Fortbestand der Wohnungsnutzung durch ungesunde Wohnverhältnisse nicht mehr gewährleistet ist, gesunde Arbeitsverhältnisse aber gegeben sind. Dies sind z.B. Straßen mit einem hohen Verkehrslärm. Der Betrieb von Ferienwohnungen stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, wenn die Überlassung gewerblich und nur von kurzer Dauer (bis zu 28 Tagen) ist und vor allem auch dann, wenn sie einen hotel- oder pensionsähnlichen Charakter hat. Gewerblich bedeutet, dass eine auf Dauer angelegte Tätigkeit vorliegt, in der Absicht, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung Gewinn zu erzielen. Die zunehmende Zahl dieser Nutzungen (Ferienwohnungen) reduziert das für die ansässige Bevölkerung vorhandene Wohnraumangebot und gefährdet so die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.

Die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestandes und der Wohnungsgrößen ist eine wesentliche städtebauliche Voraussetzung für den Erhalt der im Gebiet vorhandenen Haushalts- und Bewohnerstruktur und damit der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Das Erfordernis und die Legitimität dieser Zielsetzung ist in den Sozialstudien zu den Gebieten Teutoburger Platz (Vgl. Topos „Sozialstruktur und Mietenentwicklung im Sanierungsgebiet Teutoburger Platz“, 2012, S. 27 ff und Helmholtzplatz (Vgl. asum „Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg-Helmholtzplatz - Überprüfung der Ergebnisse der Sanierung, 2012, S. 30 ff), die im Zusammenhang mit der Aufhebung der Sanierungsgebiete erstellt wurden, nachgewiesen worden.

Zu II. 2.
Mit der Anpassung der nicht genehmigungsfähigen Ausstattungsstandards trägt das Bezirksamt der aktuellen Rechtsprechung Rechnung. Die Rechtsprechung führte dazu, dass die Anzahl an Ausstattungsstandards, die als überdurchschnittlich bezeichnet werden, reduziert wurde. Hiervon betroffen ist beispielsweise der Einbau oder Anbau von Aufzugsanlagen oder Beschaffenheitsmerkmale wie Heizkörper, WC´s, Bodenbeläge oder Wand- und Deckenverkleidungen.

Die genannten Ausstattungsstandards werden jedoch weiterhin als überdurchschnittlich angesehen und sind in ihren Folgewirkungen (z.B. Mietentwicklung) geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden.

Zu III.:
Der Beschluss dient der Herstellung einer rechtlich angepassten Genehmigungspraxis sowie der Transparenz des Verwaltungshandelns.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Matthias Köhne Jens-Holger Kirchner
Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

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